Budujemy dom

Jeżeli podjęliśmy już decyzję o budowie domu, to kolejnym krokiem jest zakupienie działki, zamówienie projektu i znalezienie wykonawcy. Od tego momentu każdy wybór musi być przemyślany i przekalkulowany. Jeżeli posiadamy już działkę, to z wielkim entuzjazmem przeszukujemy strony internetowe z projektami gotowymi, porównujemy projekty i zastanawiamy się, czy zamówić lepiej może projekt indywidualny?

W naszym kraju bardziej popularna jest opcja, kiedy to inwestor najpierw szuka działki a potem dopasowuje do tej działki budynek. Działki najchętniej szukamy za pomocą internetu, prasy i agencji nieruchomości. Zdarza się, że można znaleźć właściwą działkę jeżdżąc po okolicy, która interesuje nas, aby wybudować dom. Dzięki takiej wycieczce po okolicy możemy uzyskać wiele cennych informacji, np. jaki jest dojazd do działki, jaka jest infrastruktura, jakość dróg dojazdowych, rodzaj terenu oraz możemy zamienić kilka słów z sąsiadami. Dobry sąsiad to złoto. Warto zwrócić uwagę, kto będzie mieszkać za naszym płotem.

Jeżeli jakaś działka wpadła nam w oko, to należy sprawdzić kilka rzeczy:

• dojazd – rodzaj drogi

• jak daleko jest do najbliższego sklepu, do pracy i placówek edukacyjnych o ile mamy dzieci lub je planujemy. W dużych aglomeracja natężenie ruchu warto sprawdzić w godzinach szczytu.

• ze szczególną starannością należy sprawdzić czy na interesującej nas działce jest możliwa budowa. Jeżeli kupujemy działkę przez biuro nieruchomości, to nie musimy tego skrupulatnie sprawdzać, gdyż agent zapewne nam powie jak wygląda kwestia formalno-prawna działki, jest to jego obowiązek. Jeżeli działkę kupujemy poza biurem nieruchomości, to należy zapoznać się z planem przestrzennym, który jest dostępny w urzędzie gminy. W takim planie znajdziemy informację, czy na danym terenie przewiduje się budownictwo mieszkaniowe, czy planowana jest budowa autostrady, obwodnicy, czy też zakładów, np. spalarni śmieci, fermy drobiu czy fabryki. Plan przestrzenny do dokument, który jest coraz bardziej popularny, jednak wiele działek nadal nie posiada takiego opracowania. W takim przypadku należy się zwrócić do urzędu gminy lub urzędu miasta o wydanie warunków zabudowy. W odpowiedniej decyzji o warunkach zabudowy będzie zawarta informacja, czy jest możliwość wybudowania domu. Wydanie takiej decyzji wymaga głębokiej analizy terenu pod względem dojazdu, który musi być zapewniony do każdej działki, na której planowana jest budowa domu, czy jest możliwość doprowadzenia mediów i czy w pobliżu jest chociaż jeden wybudowany dom. Jeśli w okolicy nie ma takiego budynku, to niestety nie dostaniemy zgody na wybudowanie domu.

• koniecznie trzeba sprawdzić działkę w księgach wieczystych w sądzie rejonowym.

  Księgi są jawne i każda osoba może je przejrzeć. Księga wieczysta zawiera cztery działy:

1. Opis, lokalizacja i metraż nieruchomości
2. Informacja o właścicielu
3. To dział, gdzie zawarte mogą być sądowe zakazy sprzedaży działki lub inne niepokojące roszczenia
4. W ostatnim dziele mogą znaleźć się informacje o obciążeniach nieruchomości.

• warto też zlecić geodecie wstępne rozpoznanie gruntu, czy da się tam budować czy teren nie jest, np. podmokły

• wypis z rejestru gruntów określa nam jakość gruntów. Jeżeli grunt jest słaby, to są duże szanse, że będzie można na nich budować. Na wysokich klasach gruntu możemy nie dostać zgody na budowę lub konieczne będzie wyłączenie z produkcji rolnej. Warto tę kwestię przedyskutować z projektantem.

• bardzo dużo informacji uzyskamy od sąsiadów. Powiedzą, czy np. nie ma problemów z podchodzeniem wody do piwnic, czy okolica jest spokojna, czy może tuż pod nosem jest jakiś warsztat, który pracuje , stuka, puka od świtu do nocy, co może być bardzo uciążliwe.

Najlepsza działka, to taka która jest uzbrojona, tz posiada przyłącze wody, kanalizacji i prądu. Gdy tych mediów nie ma, to podłączenie się do sieci może być wysokim kosztem.

Kiedy mamy już działkę, szukamy odpowiedniego projektu.

Marzenia są ogromne i niestety często po pierwszej zimie dociera do nas, że dom mógł być mniejszy. Aby nie popełnić tego błędu należy przemyśleć, ile potrzebujemy pokoi i jakie inne pomieszczenia są nam niezbędne. Nie warto projektować pomieszczeń za dużych. Ponieważ przez takie zawyżenia powierzchni może okazać się, że chcieliśmy dom ok.150 m2 a przez rozrzutność wyszło ponad 200 m2 a pamiętajmy , że każdy metr, to grube pieniądze podczas budowy, wykańczania a w przyszłości przekłada się to na cenę ogrzewania. Zabudowa nie powinna przekraczać zazwyczaj 40%, ale dokładnie jest to określone w planie przestrzennym lub w decyzji o warunkach zabudowy. Z praktyki wiadomo, że czteroosobowa rodzina zmieści się na powierzchni 120 – 150 m2. Na takim metrażu można bardzo funkcjonalnie rozplanować układ pomieszczeń. Można wydzielić (co jest bardzo ważne w projektach), część dzienną i część nocną. Pomieszczenia dzienne powinny być od strony południowej i zachodniej, nocne od wschodniej i północnej a wjazd od strony północnej albo wschodniej. Taki układ pomieszczeń w stosunku do kierunków świata pozwoli na odpowiednie doświetlenie światłem naturalnym oraz na wykorzystanie słońca do ogrzania domu.

Najszybciej i najtaniej możemy zakupić projekt typowy. Wystarczy poszukać w internecie lub zamówić katalog do domu i wybrać budynek, który najbardziej nam odpowiada. Należy jednak pamiętać, że zakup projektu typowego , to nie wszystko. Taką dokumentację należy dać projektantowi do adaptacji, należy również wykonać zagospodarowanie terenu, ocenę geotechniczną i pewnie jakieś zmiany wprowadzić. Jeżeli jednak nic ciekawego nie ma wśród tysięcy projektów typowych, to możemy zlecić wykonanie projektu indywidualnego. Jest to nieco wyższy koszt, ale daje możliwość spełnienia marzeń, które każdy ma inne.

Mając projekt możemy szukać wykonawcy. Budowę najlepiej zlecić firmie, którą nam ktoś ze znajomych szczerze poleca. Coraz częściej inwestorzy zlecają firmie wykonanie budowy od A do Z, tak aby uchronić siebie prze nieporozumieniami, które powstają w momencie wykrycia błędów. Jeżeli wykonawców było wiele, ciężko ustalić sprawcę, dlatego jeden wykonawca, który odpowiada za całość prac , to najlepsze rozwiązanie. Na budowie konieczny jest kierownik budowy, który kontroluje budowę, czy majstrowie prawidłowo, np. układają zbrojenie, zalewają ławy, itd. Przed wyborem wykonawcy, poproś o zaprezentowanie dwóch, trzech domów, które już wykonał. Dla własnego spokoju należy sprawdzić, czy wykonawca, to legalnie działająca firma, która zatrudnia pracowników. Jest to ważne, gdyż prace odbywać się będą na naszej budowie, gdzie nierzadko dochodzi to wypadków, często poważnych. Dobrze, aby firma wykonawcza była ubezpieczona i przedstawiła polisę.

Przed podpisaniem umowy wykonawca niech sporządzi kosztorys z wykazem materiałów oraz powinien przedstawić harmonogram prac.